Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution de plus en plus courante en France afin de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier. Créer une SCI offre de nombreux avantages comme la simplification de la gestion d’un bien ou pour optimiser sa fiscalité. Mais pourquoi créer une SCI ? Découvrez dans cet article ce qu’est une SCI et quels sont ses avantages. Nous finirons par des cas pratiques concrets.
Comprendre la SCI
Une SCI, société civile immobilière, permet l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI est composée au minimum de deux associés. Les associés, en participant au capital social de la SCI, reçoivent des parts sociales.
Différents types de SCI peuvent être créés : une SCI traditionnelle, une SCI familiale, une SCI de jouissance à temps partagé, une SCI construction/vente ou encore une SCI agricole. En fonction du type de SCI créée, les biens immobiliers vont pouvoir être utilisés par exemple à titre gratuit par les associés ou bien loués pour générer des revenus.
La SCI est une personne morale, et de ce fait, est propriétaire des biens qu’elle acquiert. Les biens constituent le patrimoine de la SCI, qui est distinct de celui des associés.
Au niveau fiscal, une SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sur option, ou obligatoirement dans certains cas, comme pour les locations meublées. À l’IS, les obligations comptables de la SCI seront plus complexes qu’à l’IR.
Les avantages de créer une SCI
Des avantages au niveau fiscal
L’un des principaux avantages de créer une SCI est l’optimisation fiscale qu’elle permet. Pour rappel, il est possible de choisir le régime fiscal de la SCI entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Le meilleur choix de régime dépend des objectifs de la SCI ! Par exemple, si vous optez pour l’IS, il sera possible d’amortir des biens immobiliers, ce qui réduira le bénéfice imposable de la SCI.
Une meilleure gestion du patrimoine immobilier
La SCI permet de simplifier la gestion collective d’un patrimoine immobilier. Elle permet d’éviter l’indivision car chaque associé détient alors des parts de la SCI. Cette organisation va permettre de faciliter la prise de décisions, qui se fait collectivement, en cas de vente ou de location du bien de la SCI par exemple.
Des avantages en cas de transmission du patrimoine
Créer une SCI est également avantageux au niveau de la transmission du patrimoine. Les parts sociales de la SCI peuvent, en effet, être progressivement transmises aux héritiers. Ce fonctionnement permet d’anticiper la succession tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, tels que les abattements.
Cas pratiques pour créer une SCI
Créer une SCI pour une gestion familiale
Beaucoup de SCI sont aujourd’hui créées pour gérer un patrimoine immobilier familial, par exemple une maison secondaire. Les enfants peuvent devenir, avec les parents (acheteurs du bien immobilier), associés de la SCI. Cette organisation va permettre de simplifier la future transmission du bien en évitant l’indivision.
Créer une SCI pour faire un investissement locatif
L’investissement en passant par une SCI va permettre de regrouper plusieurs biens sous une même structure. Avec une SCI, il sera plus facile de gérer les revenus locatifs, de payer les charges, les travaux…etc.
Créer une SCI pour acheter en couple
Enfin, l’achat du bien en SCI va permettre à des couples non mariés de se protéger. Avec une SCI, les associés établissent les règles de partage de leur patrimoine. Il est alors possible pour le couple propriétaire de mettre en place un démembrement croisé des parts sociales ou une gérance commune. En cas de décès d’un des conjoints, c’est le co-associé survivant qui conservera l’usufruit de la SCI.
